Los contratos preparatorios más habituales en la práctica inmobiliaria son:
- Contrato de Reserva
- La Opción de Compra
- Contrato de Arras
- Arras Penitenciales / Desistimiento
- Arras Confirmatorias
- Arras Penales
1. CONTRATO DE RESERVA.
En los contratos de compraventa pueden establecerse una serie de reservas sobre el bien objeto de contrato (imagina una compra-venta de una vivienda). Estas reservas pueden aplicarse da manera autónoma y independiente del contrato principal como contrato de reserva. Siendo aplicable los requisitos de todo contrato consentimiento, objeto y causa (la finalidad).
El objetivo de este contrato quitar del mercado la vivienda, quedando reservada al comprador interesado durante un plazo de tiempo predeterminado por las partes. Por lo que el comprador interesado deberá tener en cuenta los plazos establecidos en el contrato sino queremos perder todo el importe invertido en concepto de reserva.
La reserva no se suele devolver, pero se podrá devolver en el caso de que la vivienda o bien inmueble no cumpla los requisitos para estar a la venta, abono de gastos por parte del vendedor que haya tenido que soportar el comprador o que incumpla legal o contractualmente el promotor o vendedor. Por lo que ante el vendedor incumplidor el comprador tendrá derecho además de la reintegración del importe abonado en concepto de reserva incrementada en el interés legal más una indemnización por daños y perjuicios.
Los contratos se resuelven por las partes o mediante mandato judicial. El incumplimiento de una cláusula, no resuelve el contrato por si solo..
Con la inscripción en el Registro de la Propiedad, como cualquier contrato, no es quiere decir se dote de mejor derecho, sino de garantía y seguridad jurídica, para las partes, da publicidad. La elevación a EP es importante pero no obligatoria.
La reserva se realiza para permitir que se celebre el contrato principal de compraventa. Es un contrato accesorio al principal. Obligaciones:
- La retirada del bien objeto del contrato del mercado (obligación de la parte vendedora).
- El pago de un precio (obligación de la parte compradora). Si el vendedor lo vende a otro se produce un incumplimiento contractual, por lo que la otra parte, la compradora tendrá derecho a que se le reintegre lo dado más intereses e indemnización, teniendo en cuenta los gastos ocasionados que se hayan podido producir en la parte compradora (factura de hostal, gasolina...).
El documento de reserva es autónomo. La obligación de pagar del comprador se cumple al pagar esa cantidad y la del vendedor retirar la casa (en el caso que compremos una casa) y mantenerla. Si el comprador no cumple, el vendedor se quedará con la cantidad pagada. Si obliga a comprar ya no es reserva.
Tener en cuenta:
- Incumplimiento por parte del propietario: Vender a un tercero
- Incumplimiento por parte del beneficiario del contrato: No pagando la cantidad.
2. LA OPCIÓN DE COMPRA.
Opción de compra es un contrato atípico, creación jurisprudencial y doctrinal.
Se diferencia con la reserva, en el precio y determinadas condiciones.
La idea es que sepan de principio las condiciones para posibilidad de comprar (las cartas sobre la mesa). Se puede establecer todo lo preciso de una operación. Sobre todo, el consentimiento de la persona a quien se le constituye ese favor, podrá decidir si sigue adelante o no.
Consentimiento de una parte, faltaría el consentimiento de la otra parte, cuando el consentimiento que fala se da, se cumple la condición opción de compra, convirtiéndose en un contrato de compraventa. Ejemplo una arrendador faculta a la inquilina o parte arrendataria, en el contrato de alquiler, la posibilidad de ejercer la opción de compra al paso de cinco años de contrato, transformando el contrato de alquiler en un contrato de compraventa.
En reserva no hay compromiso de venta, sino de retirar de la vivienda del mercado.
No es obligatorio la entrega de una cantidad.
La prima puede formar o no parte del precio de compraventa, ya depende de lo que se establezca entre las partes. Volviendo al ejemplo que en el contrato de arrendamiento se condicione la cláusula o estipulación que regula la opción de compra estableciendo que el 10 % de la mensualidades computen como cuota de pago en el contrato de compraventa futuro.
3. CONTRATO DE ARRAS.
Los tres tipos de arras que existen son:
A. ARRAS PENITENCIALES / DESISTIMIENTO .
Las arras penitenciales se regulan en el artículo 1.454 del Código Civil:
"Si
hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá
rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas."
Se trata de una cláusula que se inserta en el contrato de compraventa, que consiste en que la parte compradora da una cantidad (arras) con la especial característica del 1454 CC que tanto el comprador como el vendedor se pueden desvirtuase del contrato para no seguir adelante con la compraventa, de manera que, si el vendedor incumple debe devolver el doble de la cantidad entregada por el comprador en concepto de arras; y si incumple el comprador, perderá la cantidad de arras entregada.
La decisión de no seguir adelante con la compraventa, no
se considera como incumplimiento contractual, es una de las maneras de desvincularse
del contrato sin alegar causas alguna.
B. ARRAS CONFIRMATORIAS
Las arras confirmatorias funcionan como una especie de reserva de contrato. Estas arras consisten en que el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor a cuenta del precio de la compraventa y se establece un compromiso de ambas partes de realizar dicha compraventa. Si alguna de las partes incumple su compromiso, la parte cumplidora puede exigir judicialmente a la otra que se realice la compraventa mediante escritura pública.
C. ARRAS PENALES
Las arras penales están reguladas en el artículo 1152 del Código Civil:
"En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.
"Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código."
En las arras penales el comprador además de entregar una cantidad de dinero al vendedor en concepto de arras y se pacta una penalización para el caso de que exista un incumplimiento por alguna de las partes.
La cantidad equivale a daños y perjuicios (indemnización), Se hace con la intención de estimar los daños perjuicios en que las partes pueden incurrir.
JURISPRUDECIA TRIBUNAL SUPREMO.
Para la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la sentencia 17 de octubre de 2018: "para que las partes se puedan desvincular del contrato se tienen que establecer en el contrato". De forma que cuando no se establezcan nada en el contrato de compraventa esas arras serán confirmatorias, por lo que toda cantidad dada al vendedor se considera parte del precio. Con esta interpretación se pretende reforzar la existencia de un contrato.
En el Código Civil Catalán regulan solo las arras confirmatorias y las penitenciales. Si el comprador y el vendedor desean que las arras sean penitenciales, deberán pactarlo expresamente, puesto que, por defecto, las arras en Cataluña son confirmatorias. Por otra parte, en el Código Civil catalán se regula expresamente que el comprador puede recuperar el dinero que ha entregado en concepto de arras si tiene dificultades para encontrar financiación para la compra.
CONSEJOS ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
Para evitar riesgos y sorpresas en el futuro, es importante si se redacta un contrato con algunas de las cláusulas mencionadas sea adapten a las particularidades de la relación contractual en relación a los acuerdos alcanzados entre las partes.
- Las arras serán confirmatorias si nada se establece en el contrato (jurisprudencia TS)
- Si se da una cantidad de dinero anticipada con la firma de un contrato independiente, posiblemente estés ante un contrato de reserva.
- La opción de contrato es común establecerla en contratos de arrendamientos (el propietario quiere vender en un futuro). La cantidades entregadas previas a ejercer la opción de compra puede computar como parte del precio (arras confirmatorias).
- Las arras penales se entrega una cantidad en concepto de indemnización pero no faculta por si misma desvincularse del contrato, se debe expresar claramente.
- En las arras penitenciales si te puedes desvincular del contrato.
La firma del contrato de arras es uno de los pasos que se dan en el proceso de compra de una vivienda y es esencial conocer los efectos del contrato antes de firmarlo.
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