El banco es la entidad con la que deberíamos negociar el cambio de cuota variable a fija de nuestra hipoteca, y como sabemos cada actuación del banco conlleva unas serie gastos que se integran en las comisiones.
Ventajas de pasar de una hipoteca variable a una fija.
- Mayor seguridad y estabilidad. Se trata de un modelo de financiación más sencillo para el hipotecado, puesto que, en todo momento tendrás claros los costes de tu préstamo hipotecario. Todos los meses pagarás lo mismo gracias a la cuota fija, con lo que ganarás en seguridad y certidumbre..
- Una comparativa competitiva. Podemos comparar de manera más sencilla las diferentes ofertas hipotecarias de las diversidades bancarias.
Inconvenientes de cambiar una hipoteca variable a una fija.
- No podrás beneficiarte de las bajadas que pudiera registrar el euríbor en un futuro y, por tanto, de una reducción en tu cuota.
- Generalmente, los intereses que te ofrecen las entidades financieras para las hipotecas variables son más bajos que para las fijas y los requisitos también "suelen ser menores".
En este sentido, seguro que más de uno se ha preguntado si se equivocó en su decisión y si ahora es el momento de cambiar la hipoteca variable por una fija. Sin embargo, conviene no precipitarse y, antes de dar el paso, es necesario tener en cuenta algunos factores.
Cómo cambiar de una hipoteca variable a una fija. Opciones legales.
Lo primero que tendrás que hacer es analizar el mercado para conocer las ofertas más interesantes de los bancos y a cuáles puedes aspirar. Para ayudarte en tu búsqueda puedes contactar conmigo
Legalmente existen varias opciones para realizar la operación:
- Con una NOVACIÓN. Significa que negocias y pactas unas nuevas condiciones con tu propio banco. Esta fórmula te permite renegociar las condiciones de la hipoteca que firmaste en su día para conseguir que sean más favorables. En concreto, siempre y cuando llegues a un acuerdo con tu entidad financiera, permite realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto al tipo de interés aplicado, al importe pendiente (si necesitas disponer de más dinero), el plazo de amortización o sobre los titulares del préstamo. Para llevar a cabo la novación, el banco estudiará tu caso en particular y decidirá si accede al cambio.
- Mediante SUBROGACIÓN de hipoteca, es decir, cambiar la hipoteca a otro banco que acepte pasarla a tipo fijo. En este caso, no puedes modificar ni el importe ni el plazo de la hipoteca actual, pero sí las condiciones, como pasar de tipo variable a tipo fijo o mejorar el interés que tienes que pagar, obteniendo unas condiciones económicas más ventajosas que en tu entidad.
- Con la CANCELCACIÓN DE LA HIPOTECA, que tienes actual y suscribiendo uno nuevo a tipo fijo. Es la opción más cara, ya que hay que pagar los gastos de constitución del nuevo crédito hipotecario más los asociados a la cancelación del antiguo. Por eso, salvo que, además del tipo de interés, quieras ampliar capital y años de amortización, no es la opción más recomendable.
¿Cuánto cuesta pasar de una hipoteca variable a fija?
El cambio de una hipoteca variable a una fija no es gratis. El gasto dependerá de las condiciones que tengas pactadas en tu contrato y de la fórmula que utilices para hacerlo.
Si decides quedarte en tu banco y hacer una novación para cambiar tu hipoteca variable a fija tendrás que pagar la comisión por modificación/novación. La nueva ley hipotecaria la limita a un 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, tu banco no te puede cobrar nada. Tampoco tendrás que abonar ningún gasto de notaria, registro y gestoría, porque, es el banco quien los asume.
Si optas por llevar la hipoteca a otro banco (subrogación) igual que ocurre en la novación, tendrás que pagar un máximo del 0,15% si es en los tres primeros años de vida del préstamo. A partir del cuarto, el banco tampoco podrá cobrarte nada. Lo que sí que tendrás que pagar tú es la tasación de la vivienda.
¿Merece la pena cambiar tu hipoteca variable a una fija?
La respuesta a si merece la pena cambiar de hipoteca variable a fija, dependerá, en gran medida, de las condiciones de tu hipoteca actual. Así, en los últimos cinco años, el interés medio de salida de las hipotecas variables contratadas ha sido del 2,34%, un porcentaje que incluye el diferencial que aplican los bancos más el euríbor, que ha estado siempre en terreno negativo. Este interés es mayor que el de algunas hipotecas fijas del momento.
Por tanto, si es así, y teniendo en cuenta que el euríbor ha empezado a recuperarse y ha entrado ya en niveles positivos, es probable que sí te salga rentable pasarte a una fija pero hasta los grandes economistas
Conclusiones y Recomendaciones.
En este sentido, lo ideal es plantear tu deseo de pasar de un tipo variable a uno fijo tanto al banco con el que tienes la hipoteca como a otras entidades. Así, tendrás más ofertas y podrás negociar mejor. En cualquier caso, en función de la fórmula que elijas, los gastos y los trámites que tendrás que hacer son distintos.
De esta manera, si tu banco acepta cambiar las condiciones de tu hipoteca y te hacen una oferta igual a la más atractiva que hayas encontrado en otra entidad, merece la pena que la aceptes. Y es que una novación conlleva menos gastos y trámites que una subrogación. Tendrás que formalizar la modificación de tu hipoteca ante notario.
Sin embargo, si la propuesta que te hace tu banco no es tan buena como la que has visto en otra entidad, lo primero que tendrás que hacer es analizar si económicamente merece la pena. Es decir, si el ahorro que vas a conseguir por la mejora de las condiciones compensa el gasto que vas a tener que desembolsar por la operación. Si es que sí y te decides a hacer una subrogación, tendrás que presentar toda la documentación que se requiere para solicitar una hipoteca.
El interés no lo es todo, fíjate también en el precio de los productos que tengas que contratar para conseguir ese interés y en las comisiones que te puede aplicar el nuevo banco.
El mercado de valores tiene una alta volatilidad, por lo que es difícil determinar si la cuota variable o fija será la opción más económica.
La inversión o compra de una vivienda es una de las operaciones contractuales más importantes que puede hacer los particulares, ya que se atan a una hipoteca que le va estar pagando todos los meses durante un periodo de tiempo medio de 20 a 35 años. Por eso es importante contar con el asesoramiento de un profesional para que desde el primer paso, el más importante, desde que el banco te da la oferta motivada en cumplimiento de las normas de transparencia del artículo 14 de la Ley 5/2019 (antes Ley 3/2016, de 9 de junio, protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda), con una antelación mínima de diez días naturales de la información precontractual (tres día cuando sea aplicable la Ley 3/2016 y artículo 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios). Se establece el derecho a examinar el proyecto de escritura pública durante 10 días o 3 días dependiendo de la ley aplicable, para comparar con otras ofertas bancarias y examinar si existe alguna cláusula abusiva. De esta forma actuar la persona que desea comprar un piso se ahorraría dinero y disgustos.
Espero que hayas disfrutado de la lectura y nos vemos en próximas entradas.
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